Znacie to przysłowie, iż jeden rabin powie tak, drugi rabin powie nie? Stosuje się je do sytuacji, w których opinie wykluczają się nawzajem, a jednocześnie obie strony mają swoje racje. I dokładnie tak jest w kwestii klimatyzacji oraz zgody sąsiadów i wspólnoty na jej montaż.
Montaż klimatyzacji wbrew pozorom nie ogranicza się wyłącznie do wywiercenia kilku otworów, przyczepienia jednostki i do podłączenia do prądu. Zanim go przeprowadzimy warto sprawdzić, czy w ogóle możemy zamontować ją w swoim mieszkaniu i czy przypadkiem nie musimy wystąpić o zgodę wspólnoty mieszkaniowej lub sąsiadów. Zapytałem o opinię dwóch rabinów i mam jasność.
Pierwszy rabin mówi, iż do montażu klimatyzacji potrzebna jest zgoda wspólnoty i sąsiadów
Zwraca uwagę, iż jednostki typu split (dwie jednostki – wewnętrzna i zewnętrzna) wymagają zamontowania jednej części na zewnątrz, najczęściej poprzez mocowanie do elewacji budynku. Z definicji prawnych wynika, iż elewacja budynku, dach, stropy itd. należą do części wspólnych, które są objęte zarządem wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym ingerencja w te elementy wymaga zgody wspólnoty.
Zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Takie stanowisko wynika wprost z wyroków sądowych, np. z wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi (sygn. akt I ACa 728/17).
W tym wyroku sąd mówi, iż montaż klimatyzacji na elewacji wymaga zgody wszystkich właścicieli, bo wszyscy mają prawo korzystać z części wspólnej budynku. Przy czym w dużych wspólnotach nie trzeba mieć zgody 100/100 mieszkańców, tylko podejmuje się uchwały, które przechodzą zwykłą większością głosów, tj. powyżej 50 proc. na wyrażenie zgody. Co interesujące – tezę tego rabina potwierdzają same firmy montujące klimatyzację, bo często żądają pisemnej zgody wspólnoty na montaż klimatyzacji.
Co grozi za montaż klimatyzacji bez zgody wspólnoty?
100 zł grzywny albo 25 lat więzienia. Tak powiedziałby klasyk, ale niestety w grę wchodzą przepisy budowlane. Wspólnota może żądać demontażu urządzenia na koszt właściciela, może wystąpić do sądu z powództwem cywilnym o naprawę uszkodzonej elewacji, może zgłosić sprawę do nadzoru budowlanego.
W tej kwestii najważniejszym słowem jest może. To uprawnienie wspólnoty, z którego ta nie musi korzystać i zwykle tego nie robi, bo przecież tworzą ją mieszkańcy.
Jak uzyskać zgodę wspólnoty na montaż klimatyzacji?
Najczęściej należy wystąpić z wnioskiem do zarządzającego wspólnotą. zwykle takie pisma mają określony wzór, który wskazuje opis klimatyzacji, lokalizację jednostki zewnętrznej, informację o montażu, dacie i firmie, która ten montaż wykonuje. Niektóre wspólnoty wymagają załączenia projektu technicznego albo szkicu poglądowego, ale to już naprawdę trzeba mieć pecha, żeby na taką trafić.
Drugi rabin mówi, iż do montażu klimatyzacji zgoda wspólnoty i mieszkańców nie jest wymagana
Ten rabin mówi, iż trzeba sobie odpowiedzieć na jedno ważne pytanie – gdzie ma być zamontowana jednostka i czy jej działanie będzie miało wpływ na elewację i okoliczne mieszkania. o ile jednostka będzie postawiona na balkonie, bez trwałego mocowania do ściany, a skropliny nie będą odprowadzane na zewnątrz, to nie ma potrzeby pytania się wspólnoty o zgodę, bo wasza klimatyzacja nie narusza dobra wspólnego.
Osobną kwestią są klimatyzacje bez jednostki zewnętrznej, które również nie wymagają zgody wspólnoty. I ten rabin również ma rację, bo takie stanowisko podzielają sądy, które nie traktują powierzchni wewnętrznej balkonów jako części wspólnej. Zgoda sąsiadów również nie jest formalnie wymagana do samego montażu, o ile urządzenie spełnia normy hałasu i nie zalewa ich skroplinami.
A co mówię ja?
Zadzwoń do swojego zarządcy, sprawdź uchwały wspólnoty, bo może problem jest czysto filozoficzny i twoja wspólnota ma odpowiednie regulacje. W mojej np. wystarczy, iż zgłoszę montaż po wszystkim, żeby byli świadomi tego, iż na elewacji w obrębie mojego balkonu pojawiło się nowe urządzenie, bo zgodę na montaż klimatyzacji wspólnota wyraziła lata temu.
